Q2 – 2025 | Market Update

In linea generale, la prima metà del 2025 è stata sfidante per il mercato immobiliare prime londinese. Tuttavia, secondo LonRes, emergono segnali di ripresa. A nostro avviso, vi sono adeguati spazi per assicurarsi deals che mettano d’accordo entrambi le parti contraenti.

Acquisto

Le vendite nel secondo quadrimestre 2025 (Q2) sono state inferiori di circa il 24,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, e di circa 4,3% sotto la media pre-pandemia. Nonostante il mese di marzo abbia, infatti, registrato una buona attitudine, la debole attività del secondo trimestre ha registrato un calo del 5% rispetto ai primi sei mesi del 2024. Nel frattempo, le proprietà “under offer”, e quindi quelle che hanno ricevuto delle manifestazioni di interesse, sono diminuite del 10,2% nel Q2 anche se, a onor del vero, hanno mostrato una ripresa a giugno.

La conflittualità tra le aspettative di compratori e venditori persiste. Seppur i primi percepiscano un “buyers’ market” (forse dato dalle incertezze politiche), le attese di grandi sconti possono essere irrealistiche. Per le proprietà vendute, i tempi di giacenza degli immobili nel mercato, cosi come gli auspicati sconti, rimangono piuttosto stabili. I sostanziali deals avvengono quando entrambi le parti mostrano una reale intenzione di compravendere. Ad ogni modo, una cosa è certa: un mercato strutturato e consolidato come quello londinese accetta, forse, la flessione in negativo del mercato ma non è sicuramente in svendita.

Locazione

La vivace attività nel settore degli affitti, da sempre frenetica a Londra, si registra prima del consueto periodo autunnale. Sempre secondo data Lonres, il mese di luglio è ormai considerato il “nuovo settembre” dove, con maggiore calma rispetto al passato, il potenziale conduttore comincia a cercare la soluzione ideale in anticipo rispetto all’autunno.

Nota interessante:  le proprietà aventi una richiesta pari a £5.000/settimana rappresentano ora il 6,3% del mercato, rispetto al 4,2% nel 2019. Auspicabile, e questo per i locatori in linea generale, sarebbe di applicare prezzi realistici: le proprietà vuote costano denaro e, non sempre, vale la pena tentare azzardate manovre di aumento dei canoni con il rischio di vedere i propri appartamenti sfitti troppo a lungo.

La Riforma delle Locazioni

Secondo data Rightmove solo il 43% dei locatori è consapevole della Renters’ Rights Bill che troverà presto applicazione in UK. Inoltre, un locatore su tre sta pensando di lasciare il mercato del buy to let.

Tuttavia, il mercato delle locazioni londinese continua a mostrare una dinamica positiva. Con poche eccezioni registrate tra la fine del 2023 e l’inizio del 2024, i canoni richiesti sono cresciuti, anno su anno, in modo quasi ininterrotto a partire dal 2020. In soli cinque anni, l’affitto medio mensile per un nuovo inquilino è aumentato di oltre 400 sterline, segnando un incremento significativo che riflette la forte domanda e la limitata disponibilità di immobili sul mercato.

Scritto ciò, è d’obbligo menzionare che nei primi sei mesi di quest’anno una media del 24% delle inserzioni in affitto da parte di Rightmove ha subito una riduzione del prezzo richiesto. Si tratta, di fatto, della percentuale più alta di ribassi registrata nell’ultimo decennio. Questo fenomeno evidenzia come, nonostante la crescita sostenuta dei canoni negli ultimi anni, una parte significativa del mercato si stia adattando alle nuove condizioni economiche e alle aspettative più caute degli inquilini.

Acquisto vs Locazione

Affittare costa meno rispetto a comprare? Ebbene, senza liquidità cash significativa, affittare in Prime Centre London è quasi sempre più economico e flessibile, mentre comprare conviene soprattutto a chi guarda al lungo termine. Nonostante il taglio del tasso di interesse al 4% da parte della Bank of England, avvenuto il 7 agosto, l’affitto rimane una soluzione praticabile a breve termine per chi non dispone di liquidità significativa, soprattutto nel mercato top-end.

Prezzi di vendita ridotti

Nel primo semestre 2025, le proprietà in vendita erano +14,2% rispetto al primo semestre  2024 e le proprietà rimaste sul mercato hanno subito riduzioni dei prezzi più frequenti: ogni mese del 2025 ha registrato oltre il 20% di riduzioni in più rispetto allo stesso mese del 2024.

Londra & Italia: riflessioni a confronto

I rendimenti da affitto in Prime Central London mediamente sono attorno al 4,88% (talvolta raggiungono anche quasi il 6%) annui, e risultano superiori rispetto a Milano e Roma (3-4%), e ciò tenendo comunque conto del fatto che i principali centri italiani mostrino una crescita continua dei canoni (+3-6%).

Nel segmento ultra-prime, Londra è influenzata da pressioni fiscali e da compratori internazionali cauti, mentre in Italia le transazioni ultra-prime sono tendenzialmente meno frequenti eppure stabili, spesso sostenute da investitori esteri in locations storiche o prestigiose.

Ho notato un grande interesse da parte di investitori stranieri per acquisizioni di assets italiani, ad esempio poderi con casa padronale e vigneto, ville antiche particolarmente pregiate.

Si riscontra, inoltre, un forte interesse in Italia da parte di acquirenti istituzionali, anche locali, per strutture ricettive con rendimenti verificati in due diligence attorno al 5-6% lordo annuo.

Riflessioni ad alta voce

In tempi di incertezza politica ed economica – come quello che stiamo vivendo a Londra in vista del prossimo budget autunnale – il mercato immobiliare prime sembra oscillare tra cautela e opportunità. L’instabilità del governo genera dubbi sulle politiche fiscali future e i mercati consolidati come quello londinese hanno sempre dimostrato resilienza.

La storia insegna che le fasi di correzione non equivalgono a “svendite”, bensì a momenti in cui gli investitori più strategici possono individuare occasioni uniche. Nei mercati maturi, l’incertezza non è necessariamente un rischio da evitare, ma un catalizzatore di opportunità di lungo termine.

Se Londra si muove oggi in un contesto di riposizionamento ciclico, l’Italia presenta uno scenario complementare: città come Milano e Roma, offrono stabilità e protezione del capitale grazie alla scarsità di stock high-end oltre ad una domanda selettiva e comunque abbastanza costante. Mentre Londra può rappresentare il terreno per scommettere sulla ripresa e catturare valore nel medio-lungo periodo, l’Italia garantisce una continuità più lineare, capace di bilanciare i portafogli internazionali e attenuare l’esposizione alla volatilità globale.

Non ultimo, anche per i benefici fiscali introdotti dal governo italiano,  questo meraviglioso Paese oggi si rivela sicuramente più interessante per chi è alla ricerca di un paradiso anche fiscale, dove gli standards di vita sono, oltremodo, molto alti.