2025 | Sfide e Opportunità sotto l’albero

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2025 – un anno veramente intenso!

E’ stato un periodo così sfidante per Londra e, in misura diversa, anche per Milano che continua ad attrarre investitori internazionali grazie alla flat tax, e  non solo evidentemente. 

Due città diverse, due mercati con dinamiche uniche: se Londra può essere liquida con maggiore velocità, Milano richiede comunque più tempo per individuare l’opportunità comperata al prezzo corretto (soprattutto in questo momento di mercato).  Fatto sta che, in ogni dove, la crescita del valore del nostro immobile la costruiamo già in fase di scelta iniziale attraverso un adeguato senso critico.

Londra che vira ed evolve, sempre

Nulla resta immobile, soprattutto in una città globale come Londra nel cuore di un Paese innovativo e internazionale come il Regno Unito che, oggettivamente, affronta sfide interne mentre mantiene il suo status di mercato solido e trasparente.

Fra i vari progetti di riqualificazione urbana in progress, sicuramente quello in Earl’s Court è uno dei più rilevanti di Londra. Finalmente sbloccato dopo anni di stallo grazie all’approvazione dei Comuni di Hammersmith & Fulham e Kensington & Chelsea.

Con un investimento stimato di circa 10 miliardi di sterline, il progetto trasformerà l’ex area dell’Earl’s Court Exhibition Centre in un nuovo distretto urbano sostenibile di 44 acri, con circa 4.000 abitazioni, spazi direzionali dedicati a innovazione e tecnologia, ampie aree verdi, servizi culturali e commerciali. Guidato da Earls Court Development Company in partnership con Delancey, APG e Transport for London, l’intervento punta su infrastrutture a zero emissioni e su una nuova identità urbana per West London.

I lavori preliminari sono previsti dal 2026, con le prime consegne intorno al 2030 e un completamento graduale nei primi anni 2040, con potenziali effetti positivi di lungo periodo sull’attrattività e sui valori immobiliari dell’area.

Caro il mio inquilino

Nel frattempo, la Renters’ Rights Bill diventa azione concreta e ridefinisce il rapporto tra inquilini e proprietari.

Dal 1° maggio 2026, infatti, i conduttori in UK avranno maggiori tutele. L’abolizione della Section 21 che consentiva lo sfratto senza motivazione specifica, segna un passaggio storico. I contratti diventeranno periodici, gli aumenti d’affitto saranno limitati a una sola volta l’anno, con possibilità di contestazione legale. Stop alle aste silenziose e alle offerte superiori al prezzo pubblicizzato: il mercato degli affitti si avvia verso un modello più equilibrato e leggibile.

I proprietari dovranno investire di più, rispettare standards qualitativi più elevati e gestire contratti più complessi. Alcuni piccoli landlords potrebbero decidere di uscire dal mercato, contribuendo a ridurre ulteriormente l’offerta. Al contrario, operatori più strutturati e organizzati vedono opportunità in un contesto più stabile e meno soggetto a turnover.

Prezzi in rallentamento e fiducia prudente

Secondo Rightmove, a novembre i prezzi richiesti medi nel Regno Unito sono calati dell’1,8% mese su mese, a Londra del -2,4%. L’ONS registra una flessione annua di -1,8%. Le previsioni indicano un ulteriore rallentamento nel breve termine, in un contesto di fiducia ancora contenuta. L’offerta di immobili disponibili è ai livelli più alti degli ultimi nove anni, seppur molti abbiano subito riduzioni di prezzo rafforzando così il potere negoziale degli acquirenti.

Pianificazione finanziaria e fiscale

Durante l’anno le possibili modifiche fiscali in merito a stamp duty, capital gains e immobili di fascia alta hanno indotto molti acquirenti a rimandare le decisioni successivamente al Budget del 26 novembre 2025. In ogni caso, il recente taglio del tasso base della Bank of England al 3,75% ha contribuito ad alleggerire la pressione sul credito, rendendo più interessante l’uso della leva finanziaria per chi guarda al medio-lungo periodo.

L’Autumn Budget rafforza, oltremodo le entrate fiscali pur mantenendo stabilità normativa, permettendo una pianificazione più consapevole. Il messaggio è chiaro: i costi aumentano, ma i fondamentali del mercato restano solidi.

Dal 6 aprile 2027 entreranno nuove aliquote sul reddito da proprietà, mentre nel 2026 aumenterà anche la dividend tax, incidendo in particolare sugli investitori che operano tramite società.

Va ricordato inoltro che nel 2028 sarà introdotta la High-Value Council Tax Surcharge per immobili sopra 2 milioni di sterline. L’impatto sarà concentrato sul segmento prime e super-prime, mentre resterà limitato per la maggior parte degli investitori buy-to-let attivi nelle città regionali.

Domanda locativa ancora solida

Nonostante un contesto fiscale più oneroso, il mercato delle locazioni continua a essere sostenuto da una carenza strutturale di offerta. La domanda rimane forte, soprattutto nelle città regionali, dove prezzi di ingresso più accessibili, occupazione elevata e basso rischio di sfitto mantengono il buy-to-let orientato al cash flow ancora interessante.

Uno sguardo al futuro

Strumenti come il Landlord Ombudsman e il nuovo database nazionale innalzeranno gli standards e la tutela degli inquilini, e ciò è sostanziale al fine di una evoluzione corretta del mercato. Le aree emergenti londinesi continueranno a crescere, mentre i quartieri centrali consolideranno il loro consueto appeal.

Allo stesso tempo, il mercato immobiliare italiano mostra segnali di interesse crescente, soprattutto nelle città come Milano e Roma, e non solo. Luoghi italiani attraenti per investitori internazionali grazie anche alla flat tax e ad opportunità nei segmenti residenziali e commerciali.

Chi saprà inoltre innovare, investire nella qualità degli assets e, oltremodo, adattarsi con la corretta visione troverà opportunità concrete sia nel Regno Unito sia in Italia, anche in contesti complessi e sempre in costante evoluzione.

Buon Natale di gioia e serenità nel cuore e auguri per un Nuovo Anno positivo ed in salute!