2026 | Si fa presto a dire Londra…

Londra è cosi – una città che ti cattura senza chiedere permesso. Quartieri iconici, scuole internazionali, parchi da cartolina, aeroporti che ti portano ovunque… e sì, qualche volta ti fa sentire come in un film. E, magari, qualche attore lo incontri pure.

L’avevo pensata la città ideale per i miei figli, utile al fine di ricevere una educazione internazionale e costruire carriere solide. Così è stato. Certo mai avrei pensato di essere qui oggi, anche io, a scrivere di questo luogo solo come chi ci vive può fare.

Ebbene, se anche tu come me, l’hai conosciuta e scelta negli anni ’90, sai di cosa parlo: opportunità ovunque, energia elettrica nell’aria e la sensazione che ogni angolo possa cambiare la tua vita.

Ma è ancora così?

La risposta è sorprendentemente sì. Londra conserva quell’energia, quella sensazione di possibilità, anche se oggi si manifesta in modi diversi, vuoi per le sfide internazionali e anche quelle locali, diciamolo, non mancano. Una cosa è certa – difficile trovare un luogo così che, per sopravvivere, ti obblighi a migliorare costantemente. Diciamoci la verità… non sei mai abbastanza e, come ti giri, trovi qualcuno che è maledettamente migliore di te e, magari, te lo dice, dopo averti raggiunto da un luogo lontano per raggiungere quella Londra che accoglie il mondo da sempre.

Asset Class del mio cuore

I quartieri centrali attraggono da sempre investitori internazionali, anche se molti stanno ancora aspettando il momento migliore per muoversi. La domanda è: ci sarà davvero un momento migliore di questo, quindi più vantaggioso? Londra è veloce, basta magari un segnale concreto come una apertura diversa verso l’Europa. Fatto sta che oggi comprare in Prime Central London significa poter approcciare prezzi di richiesta notevolmente inferiori rispetto all’usuale, fino al 24,5% in meno rispetto al picco del 2014.

Diversamente, le prime periferie offrono stabilità, domanda locale costante e opportunità più concrete, soprattutto per chi sa guardare oltre le zone più blasonate. Londra ha una connessione straordinaria e ciò la rende una città accessibile e godibile per molti.

Un paio di numeri

Secondo i dati Lonres, nei primi mesi del 2026 il mercato immobiliare ha mostrato segnali di raffreddamento. Il 45,3% degli immobili in vendita ha subito riduzioni di prezzo e l’82% delle transazioni si è concluso sotto il prezzo richiesto. Gennaio ha registrato il 30,2% di compravendite in meno rispetto all’anno precedente e il 20,2% in meno rispetto alla media 2017–2019, mentre le disponibilità di immobili sono aumentate dell’8,3% rispetto a gennaio 2025.

Nel segmento di fascia alta, con immobili oltre i 5 milioni di sterline, le transazioni sono diminuite del 7,1%, pur registrando un aumento del 12,5% delle nuove inserzioni, segno di una maggiore offerta per gli acquirenti. Sebbene alcune previsioni indichino un ulteriore calo dei prezzi del 2% nel corso del 2026, l’elevata disponibilità di immobili e le riduzioni di prezzo offrono opportunità interessanti per chi acquista pensando al lungo termine.

L’interesse degli acquirenti si sta indirizzando soprattutto su immobili ben prezzati e con chiari potenziali di apprezzamento. In altre parole, un’analisi attenta dei dati locali fa la differenza tra un investimento e un’occasione persa.

Osservando con attenzione

Recentemente ho considerato un paio di opportunità nel quartiere di Kensington & Chelsea, in vendita in prior-auction. Una di queste, con due camere da letto e una ipotetica chiusura pari a circa £840 p/sq ft, non necessita di ristrutturazione alcuna.  Una altra veramente molto attraente l’ho valutata, invece, a Mayfair: in vendita a £750 p/sqft a cui aggiungere i costi per l’estensione del lease e raggiungere cosi un costo per sq ft pari a £1,178 (più i costi legali per l’estensione). Ancora un pò alto se si pensa di  ristrutturarlo al fine di ottenere due camere da letto. Oggettivamente, sono opportunità su cui lavorare. 

In linea generale lo stock di immobili in vendita resta elevato: a settembre 2025 le proprietà disponibili nel mercato prime erano quasi il 19% in più rispetto all’anno precedente, offrendo più scelta e maggior margine di negoziazione.

I nuovi listings mostrano dinamismo: nei primi mesi del 2025 le nuove immissioni sono cresciute del 20%, mentre le vendite nel primo trimestre hanno registrato un 12%, confermando che il mercato è vivo e che le opportunità concrete ci sono, soprattutto per chi sa osservare con attenzione.

Si fa presto a dire Londra…

Il fatto è che il mercato immobiliare londinese è un grande mercato con una serie di micro-mercati, ciascuno con dinamiche proprie.

Centro città (Zone 1-2): quartieri come Mayfair, St James’s e Knightsbridge restano il cuore del mercato globale. Qui gli sconti medi 10-15% non sono rari, ma preparati a trattare con eleganza e calma: la regola non scritta dice che chi urla per primo perde…

Prime outskirts (Zone 3-6): zone come Richmond, Wimbledon, Hammersmith, Putney e Barnes sono più “domestiche”: famiglie, professionisti, giardini e scuole di qualità mantengono la domanda costante. Qui il mercato è meno volatile, più prevedibile, e le opportunità di investimento risultano più solide. E’ interessante notare che vi sono delle opportunità nelle aree all’interno dei distretti che ho citato poc’anzi in cui una proprietà non fa a tempo a raggiungere il mercato ed subito under offer. Spesso unità prezzate sotto il milione e con oggettivi elementi interessanti che completano la proposta, come la presenza del giardino ad esempio, oppure l’entrata indipendente ecc.ecc.

E quindi, anche se il centro sembra statico, le periferie offrono un flusso costante di domanda reale, ideale per chi investe con una strategia di medio-lungo periodo.

Il mercato degli affitti prime resta robusto e rimarrà tale: i canoni sono circa 36% sopra i livelli pre-pandemici e la Rental Reform Act 2026 stravolge (o evolve?) il mercato.  La crescita più lenta indica stabilizzazione, offrendo ritorni più prevedibili per chi cerca opportunità di locazione. Il punto è che non ci sono però abbastanza immobili in quanto molti dei piccoli buy-to-let investors vogliono lasciare il mercato.

Torniamo a noi

Londra non è un solo quartiere. Capire le differenze tra centro e periferia, tra mercati globali e locali, ti salva da brutte sorprese.

Viste mozzafiato e parchi iconici sono romantici, ma prima guarda prezzi, stock, dinamiche di domanda/offerta. Solo così puoi capire se l’immobile è una barca a vela pronta a navigare diversi mari, e non solo un’immagine di cui ti sei innamorato.

Sii curioso e osservatore: cammina per i quartieri, osserva i dettagli e parla con chi questo lavoro lo fa ogni giorno passando da una zona all’altra al fine di essere preparato quando parla con te nelle vesti di tuo eventuale consulente.  A volte un piccolo flat con luce enorme e spazio per una seconda camera può diventare un gioiello…